«Бабушки-скамщицы» наводнили рынок вторичного жилья. Как защититься от мошенников при покупке квартиры

Телефонные и интернет-мошенники давно вышли за рамки банковской сферы и плотно оккупировали рынок недвижимости. Из-за их действий под угрозой оказываются даже на первый взгляд безупречные сделки. Часто суды возвращают жилье прежним владельцам, а покупатели остаются ни с чем. Рассказываем, почему это происходит и как можно себя защитить.

Как покупка квартиры на вторичке становится ловушкой

Покупка квартиры на вторичном рынке кажется безопаснее и проще, чем в новостройке: жилье уже давно построено и введено в эксплуатацию, а цены, как правило, ниже. Но именно вторичка сегодня становится одной из наиболее рискованных сфер — мошенники научились использовать даже законные механизмы сделки в своих целях.

Самая популярная схема сейчас выглядит так: аферисты звонят пенсионерам, представляются сотрудниками спецслужб или банков и убеждают жертв, что от их имени совершаются подозрительные операции. Чтобы «спасти деньги», пострадавших просят срочно продать квартиру и перевести вырученные средства на «безопасный счет». Когда обман раскрывается, пенсионеры обращаются в суд с требованием признать сделку по продаже квартиры недействительной и заявляют, что действовали под давлением мошенников.

И суды нередко встают на их сторону. Аргумент простой: на продавца оказывали давление, и он не осознавал последствий своих действий. Так новые собственники, которые ни в чем не виноваты, оказываются и без жилья, и без денег.

Самым нашумевшим стал недавний случай с Ларисой Долиной: певица продала квартиру в центре Москвы и перечислила мошенникам около 200 млн рублей. При дальнейшем разбирательстве суд вернул квартиру Долиной, даже несмотря на то что покупательницей выступала мать-одиночка.

И этот случай далеко не единственный. В сетевом сообществе покупателей, у которых отобрали уже приобретенные квартиры, — сотня человек. Известно о громких случаях в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Ярославле и Мурманске. В каждом из них сценарий один: квартира продана, деньги переданы, но позже сделку признают недействительной, а имущество возвращают прежнему владельцу.

Почему закон чаще защищает продавца, а не покупателя

Кажется, что если покупатель проверил документы, проконсультировался с юристами и нотариусом, он будет защищен. Но это не так.

Причина того, что суды встают на сторону продавца, в том, что Гражданский кодекс РФ содержит несколько статей, которые позволяют признать сделку недействительной, если она была совершена в результате обмана или под давлением (ст. 177–179 ГК РФ). Это означает, что даже при правильно оформленном договоре суд может отменить сделку, если будет доказано, что продавец не осознавал последствий своих действий.

Как отмечают юристы, закон исходит из принципа защиты граждан, которые могут быть более уязвимыми в силу возраста или состояния здоровья. В большинстве таких дел суд рассматривает продавца именно как пострадавшую сторону. Добросовестность покупателя при этом не ставится под сомнение, но и не гарантирует ему сохранения права собственности.

Ни нотариус, ни банк не могут проверить, в каком состоянии находился человек в момент сделки. Они подтверждают его личность, проверяют документы, но не оценивают поведение. Поэтому формально сделка выглядит законной, но фактически может быть аннулирована.

Для покупателя это представляет двойной риск: вернуть деньги практически невозможно, поскольку чаще всего у продавца их уже нет. И даже если квартира куплена в ипотеку, кредит не будет аннулирован — в результате жилье утрачено, а обязательства перед банком остаются.

Как минимизировать риски до покупки квартиры

Первое, на что стоит обратить внимание, — личность продавца. Нужно сверить паспорт и убедиться, что документ действителен. Полезно уточнить семейное положение: если продавец состоит в браке, потребуется нотариально заверенное согласие на продажу от супруга. При оформлении сделки через представителя нужно проверить наличие доверенности, срок ее действия и объем полномочий.

Если квартиру продает пенсионер, стоит запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Также важно поговорить с его родственниками — это позволит убедиться, что человек действует осознанно и добровольно. Если у продавца после сделки не остается другого жилья, это повод еще раз задуматься о покупке именно этого лота.

Следующий шаг — изучение истории квартиры. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) покажет, кто владеет объектом в данный момент и когда менялись собственники. Частая перепродажа жилья — сигнал повышенного риска. Стоит обратить внимание и на наличие обременений: арестов, залогов, судебных споров. Эти данные можно проверить через сервисы Росреестра.

Расчеты безопаснее проводить только безналичным способом — через банковский аккредитив или эскроу-счет. Это позволит отследить движение денег и зафиксировать момент их передачи. Сам процесс сделки лучше записать на видео, особенно если она проходит без нотариуса: запись может стать дополнительным доказательством в случае спора.

Способы обезопасить себя: реальные истории

Проверка документов и сопровождение сделки юристом снижают риски, но не исключают их полностью. Понять, как работает защита на практике, можно на примере реальных ситуаций.

Кирилл: покупатель, который все предусмотрел

В 2024 году Кирилл купил квартиру у пожилой женщины. К сделке он подошел внимательно: проверил документы, запросил справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, убедился, что продавец дееспособен. Сделку оформили у нотариуса и в присутствии юриста, риелтора и родственников продавца. Кроме того, Кирилл оформил титульное страхование, чтобы обезопасить себя на случай возможных претензий. Все эти решения снизили финансовые риски мужчины.

Георгий: договорная защита

Георгий в 2025 году купил квартиру у наследника пенсионера. Сделку проверяли юристы, но нотариального удостоверения не было, а титульное страхование молодой человек решил не оформлять. Вместо этого в договор включили специальный пункт: продавец обязуется возместить убытки, если договор будет признан недействительным. При этом возврат квартиры возможен только после получения компенсации.

Такая формулировка выглядит убедительно и действительно повышает уровень защиты, но все же остается только обещанием — исполнение этого пункта будет зависеть, в частности, от финансовых возможностей продавца. Такая правовая оговорка может помочь в суде, но не гарантирует возврат средств.

Ренат: страхование без нотариального удостоверения

Ренат в 2024 году купил квартиру у пенсионеров. Он получил справки о дееспособности продавцов и оформил титульное страхование, однако сделку у нотариуса не заверил. Банк, через который проходили расчеты, также предложил дополнительную страховку от мошенничества. Сделка прошла без нарушений, но отсутствие нотариального удостоверения может создать сложности при возможном споре.

Все эти истории показывают: с рисками сталкиваются даже добросовестные покупатели. Нельзя предсказать, как поведет себя другая сторона — особенно если продавец пожилой и находится под давлением мошенников.

Наилучшую защиту дает сочетание трех мер: юридическая проверка объекта недвижимости, нотариальное удостоверение сделки и титульное страхование. Вместе они создают подушку безопасности, которая может спасти и деньги, и жилье.

Что такое титульное страхование

Титульное страхование — это финансовая защита покупателя на случай утраты права собственности. Если суд признает сделку недействительной, страховщик возместит клиенту стоимость утраченного жилья.

Такая страховка покрывает широкий перечень рисков. Среди них:

● претензии скрытых наследников;

● ошибки или нарушения в договоре;

● ситуации, когда продавец признан недееспособным или совершил сделку под воздействием обмана.

Также возможна компенсация, если квартира обременяется по решению суда. В этом случае страховая компания возмещает разницу между стоимостью квартиры без обременения и с ним.

Иными словами, титульное страхование становится для покупателя последней линией защиты. Оно не заменяет юридическую проверку и нотариальное оформление, но дает гарантию, что даже при неблагоприятном исходе возможного судебного спора финансовые потери будут компенсированы. Особенно актуален полис при покупке квартир со сложной историей: частыми сменами владельцев, наследственными делами или приватизацией.

Титульное страхование

Если подумываете о покупке недвижимости

Подробнее

Сколько стоит и на какой срок оформляется титульное страхование

Цена полиса титульного страхования квартиры — это произведение стоимости недвижимости и базовой ставки страхового тарифа с учетом ряда коэффициентов. Поэтому в каждом случае стоимость полиса будет индивидуальной. На цену влияют несколько факторов: помимо стоимости жилья, учитываются срок страхования, количество предыдущих сделок с этим объектом, юридическая история и уровень защиты, который выбирает клиент. Чем сложнее история квартиры и выше риск оспаривания права собственности, тем дороже будет полис.

Покупатель сам решает, на какой срок приобрести страховку. Чаще всего полис оформляют на три года — это стандартный срок исковой давности, в течение которого может быть оспорена сделка купли-продажи. При необходимости договор можно продлить и сохранить защиту на более продолжительный период.

Как оформить страховку и какие документы понадобятся

Купить полис можно в любом офисе страховой компании, онлайн такие страховки не продаются. Процедура займет немного времени, если заранее подготовить нужные документы. Основная цель специалистов — убедиться, что сделка законна. Страховщик запросит копии правоустанавливающих документов на объект. В наличии должны быть:

● выписка из ЕГРН;

● договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации или долевого участия в строительстве;

● акт приема-передачи объекта недвижимости.

Также необходимо предоставить копии паспортов продавца и страхователя. Если сделка оформлялась через представителя, потребуется нотариальная доверенность. В некоторых случаях могут попросить согласие супруга на продажу или выписку из домовой книги о зарегистрированных в квартире людях — это зависит от особенностей сделки.

Специалисты отмечают, что титульное страхование лучше оформлять в момент сделки или сразу после регистрации права собственности.

Нужно учитывать, что возможность получения выплаты зависит и от чистоты сделки купли-продажи. Страховая компания будет вправе отказать в компенсации, если суд установит, что покупатель вел себя недобросовестно.

КОРОЧЕ

Мошеннические схемы становятся сложнее и все глубже проникают на рынок недвижимости, особенно вторичной. От преступников не защищены даже добросовестные покупатели. Проверка документов, нотариальное и юридическое сопровождение снижают вероятность проблем, но не исключают их полностью. Практика показывает, что квартиры часто возвращаются прежним владельцам через суд, если доказано, что продавец действовал под давлением.

В таких ситуациях единственная реальная защита — титульное страхование. Оно позволяет вернуть деньги, даже если право собственности будет утрачено.