Конституционный суд разрешил регистрацию в апартаментах. Как это будет работать
Что случилось
Гражданка Виктория Пиунова жила в апартаментах гостиничного типа (схожих с квартирой) вместе с мужем и детьми. Недвижимость находилась в апарт-отеле Петербурга и принадлежала матери мужа Виктории. В какой-то момент Пиунова захотела зарегистрироваться в них — здание было введено в эксплуатацию, помещение оборудовано для проживания, а собственник дал письменное согласие на регистрацию.
Но в регистрации по месту пребывания семье было отказано. В качестве причины органы МВД указали, что апартаменты, согласно закону, являются нежилым помещением, а значит, и зарегистрироваться в них нельзя. Гражданка Пиунова попыталась оспорить это решение в суде, однако и первая, и апелляционная и кассационная инстанции поддержали МВД. Тогда женщина обратилась в Конституционный суд. И он встал на ее сторону.
Что такое апартаменты
На первый взгляд, апартаменты и квартиры очень похожи. Но с юридической точки зрения это два принципиально разных типа помещений.
По закону, апартаменты — это нежилые, но пригодные для проживания помещения. Как правило, они расположены в бывших производственных зданиях или в новостройках. Зачастую апартаменты строят или вводят в эксплуатацию в тех местах, где жилищное строительство запрещено, поэтому по документам такие объекты недвижимости являются гостиницами, офисами и т. п. При этом в них созданы полноценные условия для проживания: оборудованы санузлы и кухни, подведено отопление и водоснабжение.
Из-за статуса нежилой недвижимости у апартаментов есть несколько особенностей:
● более низкая стоимость,
● более высокий налог,
● отсутствие льгот,
● возможность оформить только временную прописку.
Кроме того, на апартаменты не распространяются требования Жилищного кодекса — при их строительстве могут не соблюдаться государственные стандарты по освещенности, шумоизоляции, благоустройству, созданию инфраструктуры и другие.
Несмотря на то что жить в апартаментах разрешено, покупают их обычно не как единственное жилье, а в инвестиционных целях — для сдачи в аренду или последующей перепродажи.
Неважно, квартира или апартаменты
Страхование по подписке с гибким набором рисков
Что будет дальше
Проанализировав ситуацию, в которую попала семья Виктории Пиуновой, Конституционный суд постановил, что решение органов МВД и нижестоящих судебных инстанций противоречит Конституции. Суд обязал внести изменения в законы, которые позволят осуществлять «регистрацию по месту пребывания в нежилых помещениях, схожих с квартирами, но не являющихся гостиницами».
Кроме того, Конституционный суд постановил, что до внесения этих изменений в законодательство регистрация в подобных помещениях должна осуществляться на общих основаниях — как для жилых помещений. Само дело гражданки Пиуновой направлено на пересмотр.
Это решение может стать знаковым на рынке недвижимости, считают опрошенные «ПРОСТО» эксперты.
«Ситуация с апартаментами в юридическом смысле долго оставалась без какого-либо разрешения. Люди годами фактически живут в нежилых помещениях, которые по планировке и оснащению похожи на квартиры. При этом регистрационный учет устроен так, будто такого проживания не существует. Это и стало источником конфликтов: проживать можно, а уведомить государство о месте пребывания «правильным способом» нельзя. У нас в России официально не прецедентное право, но решения КС обязательны к исполнению, поэтому практика поменяется. Я ожидаю волну споров не о «праве жить», а о квалификации помещений и о доказательствах. Типичный вопрос со стороны ответчика будет звучать так: «Почему вы считаете, что это не гостиница, и на чем основан вывод, что помещение предназначено для проживания?» Дальше все будет упираться в документы, а не в эмоции», — считает управляющий партнер юридической фирмы «Зиневич и партнеры» Игорь Зиневич. |
| «Временная регистрация по месту пребывания в апартаментах гостиничного типа была возможна всегда, но не по заявлению самого собственника, а по заявлению администрации гостиницы, что создавало значительные неудобства. На мой взгляд, новое постановление КС РФ является абсолютно обоснованным, поскольку запреты и ограничения должны определяться исходя из объективных потребностей в регулировании, а не из формального статуса помещений, в которых граждане постоянно проживают», — уверен директор юридической компании «А.Лигал» Юрий Александров. |
| «Постановление КС РФ было долгожданным. Не является секретом тот факт, что апартаменты используются для длительного проживания. Однако для полного урегулирования ситуации Государственная дума и Правительство РФ должны еще будут разработать, принять и организовать реальное исполнение на практике необходимых поправок в нормативные акты, регулирующие процедуру регистрации граждан. Процесс это небыстрый. |
Как зарегистрироваться в апартаментах
Как было сказано выше, Конституционный суд установил порядок оформления временной регистрации, который будет действовать до внесения изменений в законодательство. Теперь встать на учет по месту пребывания в апартаментах смогут собственники помещений, а также члены их семей и близкие родственники (но только с письменного согласия собственника).
Оформить временную прописку можно в органах регистрационного учета — территориальных подразделениях МВД. Для этого потребуется набор документов:
● паспорт;
● выписка из ЕГРН;
● заявление о регистрации (форма № 1);
● паспорта всех собственников и их письменное согласие на предоставление регистрации;
● подтверждение того, что здание предназначено для пребывания людей (проектная документация, технический паспорт БТИ с указанием функционального назначения, разрешение на ввод в эксплуатацию, паспорт безопасности объекта).
Необходимо понимать, что регистрация по месту пребывания, которую сейчас разрешил Конституционный суд, — это временная регистрация. Оформить ее обязаны все граждане, если они проживают за пределами региона своей постоянной прописки более 90 дней. Получить постоянную регистрацию в апартаментах по-прежнему нельзя.
Источники:
1. Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 3 февраля 2026 года — Конституционный суд РФ.
2. Конституция Российской Федерации. Статья 27 — «Консультант Плюс».
3. Конституция Российской Федерации. Статья 35 — «Консультант Плюс».
4. Постановление Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2024 года № 1951 — Официальный интернет-портал правовой информации.
5. Федеральный закон от 24.11.1996 № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» — Официальный сайт Президента России.
6. Закон РФ № 5242-1 от 25 июня 1993 г. «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» — Электронный фонд правовых и нормативно-технических документов.