Семейная ипотека в 2026 году: новые правила, условия предоставления и перспективы

Что такое семейная ипотека

Программа семейной ипотеки была запущена в 2018 году, в ее рамках семьи с детьми могли получить кредит на покупку жилья под 6%. С тех пор условия программы менялись (но не процент), а в 2024 году ее продлили до конца 2030 года. Согласно данным Минфина, за время существования семейной ипотеки ей воспользовались более 1,5 млн семей.

В 2026 году воспользоваться обновленной льготной программой могут семьи:

● где есть хотя бы один ребенок до шести лет включительно;

● при наличии ребенка-инвалида любого возраста;

● из городов численностью до 50 тысяч жителей с двумя или более несовершеннолетними детьми;

● с двумя или более несовершеннолетними детьми, проживающие в регионах с низким объемом строительства или с индивидуальными программами развития.

При этом не имеет значения, родные дети или приемные. Воспользоваться программой можно повторно, но с двумя условиями: в семье появился еще один ребенок, а предыдущая семейная ипотека закрыта.

Что можно купить по программе семейной ипотеки

Существуют ограничения по типу жилья, которое можно купить по льготной программе. Кредит можно потратить на покупку:

● квартиры в новостройке или строящемся ЖК от застройщика;

● частного дома с участком от юрлица;

● земельного участка под строительство дома, при этом подрядчиком должно быть юрлицо или ИП;

● квартиры на вторичном рынке, но только в регионах с низким объемом строительства или если в семье есть ребенок-инвалид.

Также кредитные средства можно вложить в строительство частного дома, при этом подрядчиком должно быть юрлицо или ИП.

Максимальная сумма кредита по семейной ипотеке составляет:

● 12 млн рублей — для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей;

● 6 млн рублей — для остальных регионов.

Возможна и комбинированная ипотека, когда одна часть кредита выдается по льготной программе, а другая — на обычных условиях. Здесь также действуют ограничения по размеру:

● 30 млн рублей — для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей;

● 15 млн рублей — для остальных регионов.

Ипотечное страхование

Узнайте стоимость полиса

Рассчитать

В каких регионах России доступна семейная ипотека

В список входят 35 субъектов федерации:

●  Белгородская область;

●  Саратовская область;

●  Республика Алтай;

●  Еврейская автономная область;

●  Чукотский автономный округ;

●  Ненецкий автономный округ;

●  Республика Коми;

●  Новгородская область;

●  Мурманская область;

●  Республика Ингушетия;

●  Республика Дагестан;

●  город Севастополь;

●  Кемеровская область — Кузбасс;

●  Республика Мордовия;

●  Республика Калмыкия;

●  Курская область;

●  Забайкальский край;

●  Томская область;

●  Костромская область;

●  Омская область;

●  Оренбургская область;

●  Карачаево-Черкесская Республика;

●  Алтайский край;

●  Тамбовская область;

●  Чеченская Республика;

●  Магаданская область;

●  Кировская область;

●  Нижегородская область;

●  Псковская область;

●  Республика Марий Эл;

●  Курганская область;

●  Республика Хакасия;

●  Республика Тыва;

●  Чувашская Республика;

●  Республика Адыгея.

Изменения в условиях семейной ипотеки

В 2026 году условия семейной ипотеки претерпели очередное обновление. В основном они изменились в сторону ужесточения.

Одна семья — одна ипотека

Основное ограничение состоит в том, что теперь можно оформить лишь одну льготную ипотеку на семью. Правило «один кредит в одни руки» появилось в этой программе еще в 2023 году, но тогда речь шла о том, что не более одной ипотеки должно быть у одного человека. Сейчас одним заемщиком будут считать семью в целом.

Чтобы реализовать это изменение, оба супруга будут выступать созаемщиками по ипотеке в обязательном порядке. Таким образом, они будут равнозначно ответственны за погашение кредита даже в случае развода. Исключение, при котором заемщиком по кредиту становится лишь один из супругов, есть только одно: второй супруг является иностранным гражданином.

При этом новые правила позволяют привлекать в качестве созаемщика и третьих лиц, если общего дохода супругов недостаточно для одобрения льготной ипотеки. Оформить вторую ипотеку на семью можно лишь после погашения первого кредита и при рождении еще одного ребенка.

«Доноры» теперь запрещены

До 2026 года существовала вполне законная схема, которая позволяла воспользоваться программой семейной ипотеки даже тем, кто не подпадал под ее условия. Работало это так: в качестве одного из созаемщиков ипотеки включали человека, который формально соответствовал требованиям, а другими выступали те, кто реально брал кредит, но не имел на это права — например, семья с детьми старше семи лет.

Теперь включать в ипотечный договор третьих лиц запрещено. Единственное исключение — когда собственных доходов супругов недостаточно для одобрения кредита и требуется финансовая помощь созаемщиков.

Ужесточение условий получения кредита в банках

В рамках ипотечных программ с государственной поддержкой (к которым относится и семейная ипотека) правительство компенсирует банкам разницу между ключевой ставкой, увеличенной на размер возмещения, и льготной ставкой, по которой выдаются кредиты. В 2026 году объем этих субсидий сократился.

Для граждан это означает, что банки будут тщательнее считать долговую нагрузку и строже требовать подтверждения доходов. А значит, шансы на одобрение кредита снизятся. Кроме того, могут повыситься требования к объему первоначального взноса по кредиту.

Рефинансирование комбинированной ипотеки

Но есть и хорошие новости. Среди изменений 2026 года — новые правила рефинансирования комбинированных кредитов. Если раньше можно было провести перекредитование только всей суммы кредита, то теперь можно перевести в другой банк только ее рыночную часть.

Таким образом, при выборе нового кредитора можно снизить и ежемесячные платежи, и общую переплату.